Como avaliar um imóvel: a escolha do profissional e os critérios de avaliação

Avaliar um imóvel nem sempre é tão simples e óbvio quanto parece, tão pouco significa apenas estipular um valor de venda. 

Este processo envolve muitas variáveis e deve ser feito por um profissional capacitado, de preferência, com experiência. 

Dentro dessas variáveis, existem critérios em comum que serão avaliados em todas as casas, apartamentos e até terrenos. E são eles que nós abordaremos aqui para esclarecer as suas dúvidas e inseguranças antes de fechar um negócio.

Mesmo em apartamentos localizados no mesmo prédio, podem ocorrer variações consideráveis de preço de um apartamento para outro.

E isso não ocorre por causa do bom ou mau humor do corretor, não!

Se você teve a oportunidade de ver ou participar da convivência de dois irmãos, vai entender bem o que estamos falando.

Você já deve ter notado: muitos irmãos ganham presentes idênticos pra não ter briga. Meses depois, enquanto o brinquedo de um está está inteirinho e bem cuidado, do outro irmão está riscado, danificado e às vezes até com uma peça faltando.

E o mesmo ocorre com imóveis. 

Existem diferentes perfis de proprietários: tem aqueles que realizam reformas regulares quando necessário. Tem aqueles que nunca fazem nenhum tipo de reparo dentro de casa e, na outra ponta, tem aqueles que sempre querem ter tudo atualizado, a última moda em decoração e última tecnologia, etc.

É dessa forma que apartamentos iguais, no mesmo prédio, recebem avaliações diferentes.

Só que ao contrário de quando você é criança que os pais resolvem as brigas sobre as condições dos brinquedos e a quem pertence a responsabilidade pelo cuidado do brinquedo mal usado e do que está em bom estado, na vida adulta, quando se fala em imóveis, as discordâncias sobre o estado e valor patrimonial de um imóvel podem ir parar na justiça. 

Por isso, dentre tantas coisas, é tão importante avaliar um imóvel antes de comprar ou vender.

Hoje nós vamos te ensinar tudo o que você precisa saber na hora de avaliar um imóvel, como encontrar um profissional capacitado e as informações necessárias para que você não se sinta passado para trás.

Então presta atenção no que vem pela frente!

Como avaliar um imóvel?

Avaliar um imóvel consiste em analisar o setor e as características do imóvel de forma profunda, a fim de chegar a uma conclusão compatível com o mercado.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária, o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. 

São levados em consideração a localização, metragem, condições, tempo de construção, entre outros critérios que aprofundaremos a seguir.

Quando o valor é considerado abaixo ou acima do esperado, é possível que o proprietário fique na dúvida ou se sinta inseguro, já que ele pode sair perdendo diante de um valor inferior ao que realmente acredita ou demorar para vender caso esteja acima do praticado.

Ao consultar um corretor, ele cobrará um valor à parte pelo serviço e muitos proprietários acabam deixando essa possibilidade de lado por dois motivos principais:

• Não saber como escolher um profissional confiável
• Considerar que o valor investido não vale a pena
  

É possível superar esses obstáculos?

Não apenas é, como nós asseguramos que ao fim deste texto tudo isto estará tão esclarecido que você se sentirá muito seguro para tomar uma decisão.

Então bora seguir adiante!

Quem pode avaliar um imóvel?

Para começar, precisamos salientar que existem dois tipos de avaliação: aquela que fornece uma opinião sobre o valor de uma propriedade e o parecer técnico de avaliação mercadológica.

No primeiro caso, qualquer corretor pode avaliar e sugerir um valor para o imóvel, pois se trata de uma opinião verbal.

Mas para elaborar um parecer técnico de avaliação mercadológica é necessário que o corretor tenha o título de avaliador imobiliário. O parecer técnico é uma documentação que além da avaliação, também explica certinho os motivos que fizeram chegar ao preço final.

O título de avaliador imobiliário é concedido para corretores com diploma de curso superior em gestão imobiliária ou por meio de cursos de especialização do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).

Inclusive, no site do Cofeci você pode acessar por estado e cidade a lista de corretores que possuem o título de avaliador imobiliário. Basta acessar o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

Olha que super dica! ;)

Qual o valor para avaliar um imóvel?

Neste momento em que você está lidando com compra e venda, avaliação do seu imóvel atual e do próximo, provavelmente você ficará bem familiarizado com os conselhos federais e conselhos regionais que regulamentam os profissionais e também a prática da profissão.

Nos sites, os conselhos publicam tabelas com honorários de serviços referentes a avaliação de imóveis, percentual de comissões por venda e locação, entre outros.

No entanto, lembre-se que a experiência do corretor deve ser levada em consideração também. As normatizações possibilitam que você tenha uma base de preço, mas cada profissional pode agregar diferenciais, fazendo com que o preço fique diferente do site dos conselhos.

E isso é normal!

Agora que você sabe quem pode fazer a avaliação dos imóveis, onde encontrar a lista de corretores autorizados e como consultar a média de valor cobrado, vamos a parte prática!

O que levar em conta na hora de avaliar um imóvel?

Localização

O primeiro passo para avaliar um imóvel é a localização onde ele está construído. Se for uma cidade pequena, por exemplo, os centros costumam ser locais mais valorizados devido à proximidade com lojas, mercados, escolas, etc. 

Ainda assim, é preciso considerar independente da cidade e do número de habitantes, as regiões e bairros considerados favoritos. Nessa hora o perfil do comprador também é levado em conta.

Enquanto existem bairros considerados mais familiares, há também os locais considerados estudantis ou badalados. Isso influencia tanto na avaliação, quanto na vivência do futuro morador.

Um movimento crescente nas cidades é a valorização de locais diversos, que antes não estavam na lista dos mais desejados. 

Por isso, contar com um profissional capaz de orientar e sugerir as localizações em processo de valorização vai fazer toda diferença para que você faça um ótimo negócio e colha excelentes frutos no futuro.

Tempo de construção do imóvel

Imóveis novos costumam valer até 30% a mais do que os antigos, segundo dados de corretores e do mercado imobiliário. Portanto, há quanto mais tempo o seu imóvel estiver construído, menos ele irá valer quando comparado com imóveis mais novos. 

Para se ter uma ideia, a cada 10 anos, o imóvel chega a desvalorizar até 15%. 

Mas é possível driblar esse problema! 

O proprietário pode investir em reformas, modificar fachadas, alterar pisos que estejam fora de moda e investir na parte elétrica e de encanamento. 

O ideal é que essas reformas aconteçam a cada cinco anos, como uma espécie de revisão no imóvel. Em caso de terrenos, eles devem sempre estar limpos e murados, se possível.

De uma forma geral, tudo que deixa o imóvel mais bonito, confortável e atualizado, de acordo com o que está sendo utilizado atualmente nas construções, pode ajudar a aumentar o preço de venda, mesmo após vários anos desde a construção.

Encanamento e fiação elétrica

Falando em reforma e construção, vamos nos aprofundar mais um pouquinho na parte de encanamento e fiação elétrica. 

Um imóvel bem valorizado também precisa ser revisado nesse sentido, para que o comprador não tenha surpresas e entre com ações após fechar o negócio, devido aos reparos que deverão ser feitos - sem que ele tenha sido informado previamente. 

Tão ou mais importante que a aparência é manter encanamentos e fiações elétricas nas melhores condições.

Caso seja necessário fazer reformas, os compradores devem ser notificados e é possível que o valor do imóvel caia por causa disso. 

Portanto, vale a pena investir nos encanamentos e na fiação para trabalhar a valorização - assim como é válido investir em azulejos, banheiros, pias e tanques. 

Tamanho do imóvel

Além dos aspectos internos e externos, para avaliar um imóvel temos que pensar na metragem. 

Considere o número de quartos, o número de suítes, se o imóvel tem ou não quintal, garagem, espaço para lazer.

No caso de apartamentos, o número de suítes é o que mais pode valorizá-los, seguido pelo número de quartos. Em uma residência térrea, a metragem da parte da frente é que deixa o imóvel mais valorizado do que outros. 

Além disso, também é preciso analisar o custo do metro quadrado na região onde ele está localizado.

Em muitos casos, a estrutura do imóvel pode não ser o fator mais importante, mas o metro quadrado onde ele está localizado pode ser supervalorizado. 

Aí, cabe avaliar se naquele local não está na hora da casa residencial dar lugar a um empreendimento comercial.

Mobilidade Urbana

Esse é um conceito que você vai nos ver falando muito por aqui. Ele já tem sido discutido em grandes cidades e está chegando agora em algumas cidades do interior. 

A mobilidade urbana diz respeito, basicamente, a como o dono daquele imóvel irá se locomover pela cidade, como ele irá fazer compras, trabalhar, ir a padaria, ir a igreja e quais serão suas possibilidades de realizar isso à pé, de bicicleta ou quem sabe de patinete elétrico.

Enquanto cada vez mais pessoas passam a considerar alternativas ao carro e transporte público, o conceito de mobilidade deve estar sempre presente na avaliação de um imóvel.

Assim, o cliente ideal será aquele que foi pensado para estar naquele local, considerando essas questões tão importantes para a vida moderna.

Poluição sonora

Falamos sobre localização do imóvel é importante ressaltar algo sobre ela: o quanto de poluição sonora tem no seu entorno? Lugares onde passam muitos ônibus, carros e caminhões, próximos de rodovias e avenidas movimentadas, por exemplo, costumam ter o valor de mercado reduzido, mesmo que estejam localizados perto do centro da cidade. 

Além disso, como poluição sonora entendemos também eventos, ginásios, quadras de futebol, estádios e até mesmo concentração de bares e baladas. 

Todos esses fatores podem desvalorizar o imóvel para pessoas que não estão interessadas neste tipo de convívio, por isso, além de considerar o perfil do próximo comprador, é interessante pensar em modificar o objetivo desse imóvel, como transformá-lo em um espaço comercial ao invés de residencial. 

Estrutura do condomínio

Para apartamentos ou casas em condomínio, é importante saber como é essa estrutura e levá-la em consideração para a avaliação final. Por exemplo: seu imóvel valerá mais se o condomínio tiver áreas de lazer, piscinas e local para fazer ginástica. 

O corretor vai avaliar o condomínio como um todo, analisar o quanto ele é seguro e confortável, se tem tudo que é necessário para viver bem naquela região. Tudo isso interfere no preço final.

Avaliação de imóveis: uma relação de confiança

Depois de tantos detalhes e aprendizados, aposto que você está se sentindo muito mais confiante para encontrar um profissional para avaliar seu imóvel - seja ele a futura moradia ou uma venda para conquistar o próximo.

Na Incorpore nós sempre priorizamos a transparência, pois acreditamos que ela está diretamente ligada ao conceito de morar bem.

Sabemos da importância e responsabilidade que é a aquisição de uma casa. Por isso, contar com critérios para basear nossas avaliações e decisões, ou até mesmo para conversar com mais segurança com o corretor, sem dúvida, deixam esse momento mais tranquilo.

Eu espero que este conteúdo tenha sido esclarecedor para você!