Quer um loteamento de sucesso? Entenda o que é uma incorporadora

Quem compra um imóvel finalizado nem imagina tudo o que há por trás de um empreendimento até que ele fique prontinho para alguém comprar e mudar imediatamente.

Muito se fala em comprar direto com a construtora, por isso, muitas pessoas acreditam que a estruturação de um empreendimento tem início ali. 

Outras pessoas tem um relacionamento sério com os corretores, o que é ótimo e proporciona acesso a novos loteamentos, imóveis e futuros empreendimentos em primeira mão.

Mas o que muita gente não sabe é que, muito antes, o trabalho de uma incorporadora consiste em viabilizar tudo isso.

Dessa forma, se o imóvel ideal chegou ao cliente final e fez brilhar os olhos, seja pelo tamanho, acabamento, localização ou pela combinação de tudo isso, é porque houve um trabalho preciso de uma incorporadora neste processo.

Hoje você vai entender de vez como isso funciona.

O que é uma incorporadora?

A incorporadora é a responsável por viabilizar a construção de um empreendimento a partir de estudos de mercado, da compra do terreno, da formalização do empreendimento junto aos cartórios de registro, entre outros detalhes que envolvem a viabilidade física, ambiental e estratégica.

Os grandes terrenos que dão origem a novos loteamentos, são chamados de glebas. E a proximidade entre incorporadoras e proprietários desses terrenos costuma ocorrer em dois momentos:

1. Quando o proprietário tem interesse em transformar a gleba num loteamento e empreendimento.
2. Quando a incorporadora identifica uma oportunidade de mercado e busca o proprietário.
   

Se você está se perguntando onde é que entra o trabalho da construtora nesta negociação, a resposta é que cabe a ela a execução do projeto, desde a contratação de mão de obra e aluguel de máquinas, de garantir os prazos de entrega e a qualidade da construção, a compra de materiais, entre outros.

O papel da incorporadora imobiliária na avaliação de terrenos

Quem tem grandes terrenos ou herdou uma terra sempre imagina o potencial de retorno. É nesse momento que a avaliação da terra entra como uma etapa importante no processo de incorporação.

Se você está nesse processo, mas não sabe qual é o momento certo de procurar uma incorporadora, separamos algumas dicas que vão ajudar a esclarecer melhor os pontos que podem estar mais confusos.

Quanto custa para uma incorporadora avaliar minha terra?

Essa é uma das principais dúvidas dos proprietários de terras, principalmente quando ainda não há a certeza se o terreno realmente possibilita a construção de um empreendimento.

Afinal, ninguém vai querer fazer um investimento sem ter certeza que terá retorno, não é?

Claro que não há trabalho gratuito, mas é possível agendar uma análise rápida para que você tenha uma ideia se aquela terra tem condições ou não de se tornar um empreendimento rentável. 

Antes disso, com algumas orientações, você já pode ter uma noção sobre quais características e atributos serão considerados pela incorporadora na avaliação.

O que saber antes de procurar uma incorporadora?

Para ter alguns indícios de que o terreno é realmente viável para construir ou lotear, comece considerando as orientações abaixo:

Dimensão

O tamanho não é o único fator que vai indicar se a sua terra pode ser incorporada por uma empresa especializada. Mas se ele for pequeno demais, a utilidade daquele espaço será bem reduzida, especialmente quando falamos em loteamentos.

Dessa forma, o que você já pode fazer é buscar nas documentações/registros o tamanho do terreno. 

Além do mais, busque aprofundar a ideia do tamanho do empreendimento que você pensou para o local e se ele faz sentido quando comparado às dimensões do terreno.

Uma terra menor não é fator excludente para que haja nela algum condomínio, prédio, etc. Mas, dependendo da localização, apenas as maiores serão realmente úteis. 

Por isso, considere essa característica como uma das principais - porém, não a mais importante de todas. 

Documentação

Quando a origem do terreno é uma herança ou causa ganha, é comum que a documentação desse local não esteja em dia.

É claro que, se valer muito a pena, a incorporadora pode agilizar o processo de legalização da terra, mas é interessante que você faça isso para se adiantar, tornar mais atrativo e garantir que o negócio seja fechado. 

Se há algum problema na justiça com o imóvel ou com algum dos seus proprietários, saiba que será mais difícil garantir que algum empreendimento saia dali. Afinal, para construir ou lotear, a terra precisa estar em dia - como alguém vai comprar um lote ilegal? 

Fatores positivos nas terras que mais fecham negócio

Não é necessária ter nenhuma característica impressionante para fechar negócio. Na verdade, as características esperadas são básicas e estão relacionadas a infraestrutura do local:

• Ter água encanada, rede esgoto e energia elétrica próximos
• Ter asfalto na estrada e fácil acesso
• Ter um terreno com boa topografia
• Considerar o tamanho que os lotes podem ter

Tudo isso é relevante para que uma terra seja realmente interessante para a incorporadora. Se você acredita que o local que pretende transformar em um loteamento tem tudo que os futuros moradores precisam, significa que há grandes chances do negócio ser fechado!

Além disso, sua terra precisa estar dentro do perímetro urbano para que a prefeitura autorize a construção de um loteamento ali.

O que a Incorporadora vai considerar na análise?

Público-alvo

Em nosso método de trabalho, temos uma inteligência por trás da incorporação de qualquer terra. Isso porque em nossa estratégia não consideramos apenas vender terrenos e imóveis, mas verdadeiros sonhos e realizações para os clientes.

E isso faz toda diferença para garantir que a venda de todos os lotes vai ser possível.

Imagine lotear sua terra e ficar com os lotes sem vender? Essa é uma realidade mais comum do que imaginamos, porque muitos empreendimentos são feitos com pouco estudo do público-alvo da região. 

Dessa forma, nós analisamos o tamanho do lote para aquela localização, se vale a pena ter lotes menores ou se é mais viável trabalhar com terrenos grandes, se há necessidade de colocar infraestrutura de lazer, entre outros detalhes.

É um processo minucioso para garantir o sucesso da parceria.

Prazo

Também consideramos o tempo necessário para a realização das adequações daquela terra. Isso inclui a terraplanagem, a preparação dos lotes, os estudos de infraestrutura e até mesmo as questões de documentação.

Todos esses detalhes tem que ser considerados para que possamos entender quando os lotes estarão prontos para venda e qual será o tempo investido até que isso aconteça.

Posso vender minha terra direto para a construtora?

Sim, é possível realizar o negócio diretamente com quem irá construir. 

No entanto, mesmo que o contato não seja diretamente com você, a incorporadora sempre vai estar presente fazendo o meio de campo e sendo responsável por toda a negociação.

Dependendo do formato e objetivo do empreendimento, você pode considerar ter tido sucesso fechando um negócio e meses ou anos depois perceber que foi um grande erro diante de lotes que não vendem de jeito nenhum, seja pela localização, pela topografia ou simplesmente porque o mercado daquela região não tinha essa demanda.

Contar com a inteligência de mercado e experiência de uma incorporadora será decisivo para que você faça o melhor negócio possível dando um destino certo para sua terra.

Suas dúvidas foram esclarecidas?‍

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